[사진=성동구]



낡고 붉은 벽돌 담벼락 사이로 쇳소리와 가죽 냄새가 진동하던 낙후 공업지대에 명품 플래그십 스토어가 줄을 잇고, IT 유니콘 기업들이 둥지를 텄다. 서울 성수동의 서사다.


성수동의 부활은 단순히 건물을 허물고 아파트를 올리는 재개발이 아닌, 지역의 역사적 자산을 보존하며 새로운 가치를 수혈한 '도시재생'이 일궈낸 성과다. 그러나 화려한 팝업스토어 이면에는 치솟는 임대료에 밀려나는 원주민과 장인들의 한숨도 카카오야마토 교차한다. 성수동의 변천사를 통해 성수동 도시재생의 성공 요인인 '직주락(職住樂)' 트라이앵글을 분석하고, 지속 가능한 성장을 위한 대안을 모색한다.
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구로공단보다 앞서 준공업 이끈 ‘서울의 엔진’
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1973년 서울 영동교 부근 성수동 전경. [사진=사진=성수동; 장인, 천 번의 두들김]



성수 개발의 역사는 1960년으로 거슬러 올라간다. 서울시와 성수백서 등에 따르면 성수동은 당시 한강종합개발사업으로 둔치 등의 기반 인프라 정비가 처음으로 바다이야기예시 이뤄졌고, 이어 준공업지역으로 지정되며 국내 경공업 발전의 중추적 역할을 담당했다. 구로공단보다 이른 시기에 제조업단지로 조성되며 1970~80년대에는 자동차 정비 공장, 인쇄소, 제강 공장이 들어서며 명실공히 서울의 엔진으로 자리매김했다. 특히 1990년대 초에는 국내 수제화 업체의 다수가 밀집하며 명실상부 ‘수제화 생산의 메카’로 불리기도 했다.
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2014년의 성수동 공업지역 전경. [사진=성수동; 장인, 천 번의 두들김]



그러나 1997년 IMF와 2000년대 산업구조의 변화로, 성수동 역시 경공업의 사이다릴게임 쇠퇴와 공장 부지의 노후화를 피하지 못한 채 쇠퇴기에 접어들었다. 다만 수제화 관련 자재, 유통업체가 불황을 이어가는 가운데도 성수동은 지난 2013년까지 구두제조 업체가 650여곳, 종사자는 6000여명이 밀집한 국내 최대 구두산업 집적지로 명맥을 이어갔다.
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'파괴'가 아닌 '활용'으로...‘성수형 도시재생’의 태동

침체 일로를 걷던 성수동의 변화는 지난 2014년에서야 비로소 본격적으로 시작됐다. 서울시가 서울숲 조성에 나서면서 성수동 일대도 재활성화하는 방안을 추진하면서다.


성동구가 성수동 일대의 도시재생사업선정을 위한 공청회와 공모에 나서고, 서울시도 2014년 말 성수동 도시재생 활성화 지역을 서울형 도시재생 시범사업으로 선정했다. 이어 2015년부터 2018년까지 4년간 마중물 사업을 중심으로 약 100억원의 예산이 투입되면서 도시재생 사업이 공식적으로 이뤄졌다.
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성수역사 내 전시되어 있는 수제화. [사진=성수동; 장인, 천 번의 두들김]



서울시와 성동구는 성수동이 국내 최대 수제화 산업 집적 단지로, 특유한 역사성과 장소성을 지니고 있다는 점에 주목했다. 여기에 이미 2010년대 초부터 저렴한 임대료와 지역 특성에 매료된 영세 디자인 업체와 예술가들이 정착하면서 성수동의 고유한 특성이 자리 잡기 시작했다. 2010년 중반에는 ‘루트임팩트’나 ‘HGI’ 등 소셜 벤처와 비영리 단체들도 저렴한 임대료를 찾아 성수동에 모여든다.


특히 젊은 창업가들이 낡은 공장과 산업 인프라를 새로운 문화공간으로 개조하면서 성수동은 새로운 변신의 계기를 마련한다. 정미소와 공장 창고를 개조해 만든 ‘대림창고’가 대표적 사례다. 2011년 문을 연 창고형 갤러리 카페인 대림창고는 이후 복합 문화 공간으로 자리잡으며, 성수동 내 낡은 인프라의 높은 잠재력을 일깨운 사례가 되었다. 지방자치단체의 정책 수립 이전에 이미 자생적인 도시재생의 이정표가 형성되고 있었던 증거다.
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성동구 성수동 'GOP 성수'. [사진=성동구]



성수동이 국내에서 사례가 드문, '산업 유산의 보존'이라는 독창적인 개발 방식을 택한 이유 중 하나다. 도시의 기억과 정체성은 보존하면서, 건물의 용도를 새롭게 정의하고 활용하는 방안을 찾기로 한 것이다.


단적인 사례가 ‘붉은 벽돌’ 조례다. 성동구는 2017년 7월 ‘성동구 붉은 벽돌 건축물 보존 및 지원 조례’를 제정했다. 성수동의 정체성인 붉은 벽돌 외관을 유지할 경우, 공사비 일부를 지원하는 정책으로, 낡은 공장들이 갤러리와 카페로 변신하는 성수동만의 미학적 토대가 됐다.
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'직·주·락(職住樂)' 트라이앵글에 경제가치 3.5배 급증

성수동의 변신이 다른 도시재생의 사례처럼 단기 현상에 그치지 않고 장기적으로 지속될 수 있었던 결정적 이유는 업무(Work), 주거(Live), 문화(Play)가 한곳에서 해결되는, '직·주·락(職住樂)'의 자족적 생태계가 형성된 데 있다.


산업 측면에서는 신구 산업의 교차가 이뤄졌다. 과거 수제화 장인들의 일터는 이제 '무신사', '크래프톤', '현대글로비스' 같은 거대 IT·콘텐츠 기업의 본사가 대신하고 있다. 한국부동산원에 따르면 성수동 오피스 시장의 공실률은 0.5% 내외로 서울 주요 권역 중 가장 낮다. 평일 낮 시간대의 풍부한 직장인 수요는 지역 상권의 기초 체력이 되었다.
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성동구 성수동 아크로서울포레스트 전경. [사진=우주성 기자]



아울러 2010년을 기점으로 하이엔드 주거가 상륙하면서 고급 부촌으로의 이미지를 확고히 했다. 2011년 '갤러리아 포레'를 필두로 '트리마제', '아크로서울포레스트' 등 초고층 하이엔드 주거단지가 서울숲 인근에 공급됐다.

여가 기능도 충실히 갖추고 있다. 여기에 약 116만㎡ 규모의 서울숲은 도심 속 거대한 휴식처 역할을 한다. 대림창고로 시작된 ‘공장 개조’의 미학은 MZ세대의 호응을 이끌었고, 현재는 글로벌 명품 브랜드들이 팝업스토어를 여는 '리테일 테라피'의 핵심지가 되었다.

성수동은 다시 한번 새로운 변화를 앞두고 있다. 서울시가 지난해 12월 도시건축공동위원회를 열고 서울숲 일대 지구단위계획과 삼표레미콘 특별계획구역 세부개발계획을 수정 가결하면서, 79층 규모의 업무·상업·주거 기능이 결합된 초고층 복합단지가 2동이 조성될 예정이다.
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성동구 성수동 트리마제 전경. [사진=우주성 기자]



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여기에 최근 성수전략정비구역 일대 시공사 선정도 가시화되며, 신흥 주거지로의 변신은 더욱 속도를 낼 전망이다.

도시재생의 성공은 상권 형성과 재활성화라는 선순환으로 이어지고 있다. 성동구청에 따르면 성수동의 경제적 가치는 도시재생이 시작된 2014년 4365억원에서 2024년에는 1조5497억원으로 약 3.5배 치솟았다.
방문객 등 생활인구도 급증했다. 내국인 방문객은 2024년 기준 2018년 대비 31% 늘어난 2600만명, 외국인 관광객은 6만명에서 300만명대로 폭발적 증가세를 보였다. 상권 카드 매출액도 637억원에서 2384억원으로 크게 늘었다.

사업체 수도 10년 전보다 78% 증가한 2만곳에 육박하고 있다. 사회적기업(24개→129개)과 소셜벤처(12개→297개)가 대거 유입되며 ‘소셜벤처밸리’를 형성, 연간 1000억 원의 경제 효과를 내고 있다.
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상업화와 젠트리피케이션을 넘어서

성수동의 성공은 ‘과거와 함께하는 미래’가 얼마나 강력한지 보여준 사례라고 할 수 있다. 하지만 지나친 과열로 지금의 성수동은 스스로의 정체성을 소각할 위기에 처해 있다.

특히 지가와 임대료 상승으로 인한 젠트리피케이션)으로 2010년대 중반 600곳에 달한 업체는 200여곳 수준으로 급감한 상태다. 성동구에 따르면 성수동의 공시지가는 2014년 ㎡당 321만원에서 2024년에는 680만원으로 2배 이상 상승했다. 특히 팝업 유입이 일대 임대료를 크게 높인 요인으로 지목된다.
아울러 대형 자본이 투입된 프랜차이즈와 명품 팝업이 지역을 점령하면서, 초기 성수동만의 투박하고 실험적인 분위기가 사라지고 있다는 비판도 거세지고 있다.
‘젠트리피케이션 방지와 지속가능한 공동체를 위한 지방정부협의회’ 관계자는 “성동구는 지자체 중에서는 선도적으로 '젠트리피케이션 방지 상생 협약' 등을 통해 이를 방지해 왔다”면서도 “자발적으로 제한하는 건물주에게 세제 혜택뿐 아니라 인센티브를 직접적으로 연동하는 정책 등 보다 적극적인 지원과 행정이 필요한 시점”이라고 강조했다.