창원 센트럴 아이파크 투시도. HDC현대산업개발
2025년 분양 시장은 '초양극화'된 성적표를 받아들었다. 시장 전반의 침체 속에서도 서울 강남권과 일부 지방 대장주 단지에서는 수십·수백 대1의 경쟁률이 형성된 반면 같은 지역 안에서도 외곽·비선호 입지 단지들은 청약 미달과 미분양이 누적되며 극명한 온도 차를 드러냈다. 내년 청약·재테크 전략 역시 '서울 vs 지방'이란 단순 구도가 아니라 입지와 브랜드, 배후 수요에 따라 갈리는 옥석 가리기가 더 심화할 것이란 관측이 나온다. 부동산R114 집계를 통
바다이야기룰 해 올해 전국 분양 성적을 종합한 결과, 최고 경쟁률은 서울이 아닌 경남 창원에서 나왔다. 창원 중심 상권과 인접한 '창원센트럴아이파크'는 1순위 청약에서 706.6대1의 경쟁률을 기록하며 전국 청약 1위 자리에 올랐다. 경남 역대 최고 경쟁률을 경신한 이 단지는 경남 최초로 '만점'(84점) 청약통장이 접수되기도 했다.
바다신게임 만점 청약통장은 서울에서도 일부 인기 단지에서만 등장할 정도로 상징성이 크다. 청약가점 만점을 받기 위해서는 무주택 기간 15년 이상(32점), 부양가족 수 6명 이상(35점), 청약통장 가입 기간 15년 이상(17점)을 충족해야 한다.
서울도 여전히 '불패'였다. 성동구 '오티에르포레'는 68
모바일바다이야기 8.1대1, 송파구 잠실 일대 대표 단지인 '잠실르엘'은 631.6대1로 뒤를 이었다. 강도 높은 대출 규제가 적용된 10·15 부동산 대책 이후 청약을 진행한 강남구 '역삼센트럴자이' 역시 487.1대1의 경쟁률을 기록하며 시장의 대기 수요가 여전함을 보여줬다. 서울 전체 아파트 평균 청약 경쟁률은 186.7대1에 달했으며 강남·서초·송파 등 강남3구는
바다이야기#릴게임 평균 376.9대1을 기록한 것으로 집계됐다. 올해 강남3구 일반공급 분양 물량은 652가구에 불과했지만 총 18만건의 청약이 몰렸다.
오티에르 포레 투시도. 포스코이앤씨
'미분양의 무덤'으로 불리던 대구에서도 수성
야마토게임예시 구 범어동 '대구범어2차아이파크'가 75.2대1의 경쟁률을 기록하는 등 선전하는 단지가 나왔다. 대구 전체적으로는 공급 과잉과 가격 조정 여파가 이어졌지만 학군과 생활 인프라스트럭처, 브랜드 선호도가 겹친 수성구 핵심 입지에 대해서는 수요가 여전히 탄탄하다는 점이 드러난 셈이다. 충북 청주 역시 산업단지 배후 수요가 집중된 지역을 중심으로 청약 열기가 살아나는 모습을 보였다. 청주 테크노폴리스 용지 내에서 분양한 '청주테크노폴리스아테라2차'는 109.7대1, 인근 '청주테크노폴리스하트리움더메트로'는 46.3대1의 경쟁률을 기록하며 잇달아 흥행에 성공했다. 반도체를 포함한 첨단 제조업·산업단지 인근의 직주근접 수요가 지방 청약 시장에서도 강력한 흥행 카드가 될 수 있다는 점을 보여주는 결과다. 울산 '태화강에피트'(44.4대1), 강원 춘천 '춘천레이크시티2차아이파크'(27.4대1), 전북 전주 '더샵라비온드'(26.1대1) 등도 각 지역에서 두 자릿수 경쟁률을 기록하며 의외의 강세를 보였다.
잠실르엘 투시도. 롯데건설
이처럼 지방 곳곳에서 흥행 단지가 등장했지만 같은 도시 안에서조차 온도 차는 극단적으로 갈렸다. 부산의 경우 수영구에 공급된 '써밋리미티드남천'이 23.6대1로 선전했으나, 올해 부산에서 분양한 29개 단지 중 19개는 청약 미달을 기록했다. 같은 광역시 안에서도 해운대구와 수영구 등 검증된 생활권과 외곽 택지 간 선호도 차이가 성적표에서 그대로 드러난 셈이다.
수도권에서도 양극화는 예외가 아니었다. 성남 분당구에 공급된 '더샵분당티에르원'은 100.5대1, 과천 '디에이치아델스타'는 52.3대1로 웃었지만, 경기도 전체 74개 단지 가운데 약 40.5%에 해당하는 30개 단지는 청약 미달에 그쳤다. 분당·과천·동탄 중심부 등 이른바 '서울 대체지'로 꼽히는 코어 지역에는 여전히 수요가 몰리지만, 외곽 산단 배후 택지나 입주 물량이 쏟아지는 일부 신도시에선 미분양이 이어졌다.
이 같은 흐름은 지방 중소도시·군 단위에서 더욱 뚜렷하다. 해당 지역 최고 입지, 대형 건설사 브랜드, 직주근접 수요가 겹친 단지는 수십 대1의 경쟁률을 기록한 반면 배후 수요가 약한 외곽 택지나 브랜드 인지도가 낮은 단지들은 소수점 경쟁률에 그치거나 일반공급 물량의 10%도 채우지 못한 채 청약을 마무리했다.
연간 흐름을 월별로 나눠보면 연말에 '막판 불꽃'이 일어난 점도 눈에 띈다. 12월 평균 경쟁률은 58.9대1로 연중 가장 높은 수치를 기록했다. 경남 창원과 서울 강남권 등 이른바 우량 물량이 한꺼번에 쏟아진 시기와 맞물리면서 행선지를 찾지 못한 연말 청약통장이 이들 단지에 집중된 결과라는 분석이다.
전문가들은 올해 청약 성적표가 내년 재테크 전략의 방향을 제시하고 있다고 진단한다. 시세 대비 분양가 경쟁력이 확실하거나, 해당 도시에서 사실상 '대체 불가능한 입지'로 평가되는 곳에만 청약 수요가 몰리는 현상이 굳어지고 있기 때문이다. 서울 강남3구와 성수·여의도 등 핵심 도심, 수도권에서는 분당·과천·동탄 중심부, 지방에서는 지역민이 인정하는 대장 생활권에 공급되는 새 아파트가 내년에도 통장 쏠림 현상의 중심에 설 가능성이 크다는 관측이다. 이에 따라 지방 청약 시장에 대한 시각도 보다 정교하게 조정할 필요가 있다는 지적이다. 분양 업계 관계자는 "산업단지·대학·관공서 등 일자리와 인구가 꾸준히 유입되는 코어 도시인지, 향후 2~3년 입주 물량과 미분양 잔량이 감당 가능한 수준인지, 전세 수급과 전세가율이 매매가를 뒷받침할 수 있을지 등을 꼼꼼히 따져야 지방의 '진짜 로또'와 '악성 재고'를 가려낼 수 있다"고 설명했다.
또 올해 분양 시장에서는 '대단지=안전자산'이란 공식이 더 이상 통하지 않는다는 점도 명확하게 드러났다. 총 가구 수가 많더라도 외곽 입지이거나 이미 입주 물량이 넘치는 권역에 자리한 단지들은 미달·저조한 경쟁률을 면치 못했다. 반대로 비교적 중소 규모 단지라도 도심 핵심 상권과 인접하거나, 역세권·학세권·직주근접 요건을 갖춘 곳은 높은 선호도를 확인했다. 시장 평가의 기준이 단지 규모에서 '생활권의 매력과 희소성'으로 옮겨가고 있다는 의미다.
[박재영 기자]
