서울 지하철 5호선 동쪽 끝에 위치한 마천역 1번 출구로 나와 좁은 골목길을 조금만 걸으니 정면에 새 아파트 단지가 눈에 들어온다. 동네 분위기와 사뭇 다른 풍경을 연출하는 이 단지는 e편한세상송파파크센트럴(1199가구)이다. 거여·마천뉴타운 내 거여2-2구역을 재개발한 단지로 2021년 12월 준공했다.
마천역을 등지고 오른쪽으로 좀 더 걸어가니 푸른색 계열의 또 다른 신축 아파트가 자리 잡았다. 거여2-1구역을 재개발한 송파시그니처롯데캐슬(1945가구)이다. 2020년 6월 입주를 시작해 거여·마천뉴타운에서 가장 먼저 입주한 단지다.
릴게임몰메가 이들 단지는 요즘 화제를 모은다. 한강벨트에 위치한 다른 신축 아파트와 비교해 서울 강남권에 위치하고 있음에도 저평가됐다는 인식 때문이다. 강남 3구(서초·강남·송파구)에서 유일하게 뉴타운 사업을 통해 탄생했다는 점 역시 흥미를 끄는 요소다.
재개발 구역이 대부분 그렇듯 거여동 일대 역시 신축 아파트 2곳을 제외하면 상당히
게임릴사이트 노후화된 주택가다. 마천역과 마천초를 중심으로 주변은 빨간 벽돌 형태의 빌라나 단독주택이 즐비하다. 골목 안쪽으로 들어가니 재개발 구역 조합 현수막과 사무실 간판이 곳곳에 눈에 띈다. 사업이 한창 진행 중임을 알 수 있는 대목이다.
거여·마천뉴타운 내 남은 구역이 사업에 속도를 내자, 기존 입주를 마친 두 단지 몸값은 수직 상승 중이다.
오리지널골드몽 송파시그니처롯데캐슬 전용 59㎡는 11월 17억원에 거래되며 신고가를 기록했다. 6·27 대책 발표 전인 올해 6월까지만 해도 전용 59㎡는 14억원 전후로 거래됐다. 불과 반년도 되지 않아 3억원 올랐다. 전용 84㎡ 또한 비슷한 흐름이다. 11월 20억원에 거래되며 처음으로 20억원 선을 돌파했다.
e편한세상송파파크센트럴은 올해 상반기
바다이야기룰 와 비교해 가격 상승세가 가파르다. 이 단지 전용 113㎡는 올해 11월 21억원(27층)에 거래되며 신고가를 기록했다. 같은 타입 25층 매물이 올해 3월 16억4000만원에 거래된 것을 감안하면 8개월 새 4억원 이상 올랐다.
두 단지는 비슷한 시기에 입주해 여러모로 비교 대상이 된다.
지하철 접근성이나 초등학교까지
손오공릴게임 거리 등은 e편한세상송파파크센트럴이 더 낫다. 준공 시점이나 단지 규모 등은 송파시그니처롯데캐슬이 다소 우위다. 종합적으로 우열을 가리기 힘들 정도의 차이다.
거여동 A공인중개사무소 관계자는 “거여·마천뉴타운 재개발 사업이 본격적으로 진행돼 가장 먼저 입주한 두 단지가 인기를 모은다”며 “거여·마천뉴타운은 강남권 유일한 재개발 지역으로 남은 구역 사업이 마무리되면 주거지역으로서 위상이 한 단계 올라설 것”이라고 말한다.
서울 송파구 거여동 ‘송파시그니처롯데캐슬’은 거여·마천뉴타운 중 거여2-1구역을 재개발해 2022년 초 입주한 아파트다. (윤관식 기자)
속도 내는 거여·마천뉴타운
강남 유일 뉴타운 희소성 부각
거여·마천뉴타운은 마천1~5구역, 거여2-1, 2-2구역, 거여새마을 등 총 8개 구역으로 구성됐다. 마천사거리에서 거여사거리를 잇는 마천로를 경계로 남서쪽에는 거여2-1구역(송파시그니처롯데캐슬, 1945가구), 거여2-2구역(e편한세상송파파크센트럴, 1199가구)이 입주를 마쳤다. 거여2-1구역과 거여2-2구역은 과거 뉴타운지구 지정 초기 거여2동 일대 거여2재정비촉진구역으로 지정됐지만 2008년 두 개 구역으로 분할됐다.
마천로 동북쪽에는 마천1~5구역이 자리 잡았다. 마천1구역(2413가구), 마천2구역(1729가구), 마천3구역(2364가구) 등이 순차적으로 위치한다. 입주를 마친 2개 단지 외 나머지 6개 구역 사업이 마무리되면 거여동과 마천동 일대에는 약 1만5000가구 신축 아파트가 들어서는 중산층 주거지역으로 탈바꿈한다.
남은 6개 구역 중 시장 관심이 가장 높은 구역은 마천1구역과 3구역이다. 이유가 있다. 1구역은 2022년 5월, 3구역은 2020년 6월 각각 조합설립인가를 받았고, 모두 사업시행계획인가를 앞두고 있다. 두 곳 모두 조합원 지위 양도가 제한되는 관리처분계획인가 직전 단계인 만큼, 조합원 매물 거래가 가능하다는 점에서 실수요자 관심이 크다.
마천1구역은 거여·마천뉴타운에서 가장 규모가 크다.
최근 1구역 조합 측은 재개발 규모를 기존 최고 25층, 2413가구(임대주택 395가구 포함)에서 최고 49층, 3346가구(임대 593가구)로 대폭 늘리는 내용의 재정비촉진계획 결정 변경(안) 주민 공람을 진행 중이다.
조합은 공청회와 심의 등 과정을 거쳐 2027년 5월까지 사업시행계획인가를 신청하는 걸 목표로 하고 있다. 도시정비법상 정비구역 일몰제(일정 기한 내 사업이 진행되지 않으면 정비구역 지정을 해제하는 제도) ‘데드라인’이 2027년 5월이기 때문이다. 사업시행인가 이후 통합심의를 활용해 재개발 사업에 속도를 낸다는 구상이다.
마천3구역에는 최고 25층, 2364가구(임대 395가구) 아파트가 들어선다. 지난해 11월 GS건설을 시공사로 선정했다. 마천동 B공인중개사무소 관계자는 “거여·마천뉴타운은 매물 자체가 많지 않지만 지속적으로 매수 문의가 오고 있다”면서 “입지나 규모 등은 1구역이 낫지만 3구역 사업 속도가 빨라 문의가 좀 더 많은 편”이라고 분위기를 전한다.
내년 착공 예정 4구역 주목
마지막 퍼즐 ‘2구역’도 정비구역 지정
남은 구역 중 사업 속도가 가장 빠른 곳은 마천4구역이다. 내년 착공 예정으로 현대건설이 시공을 맡았다. 단지 이름은 ‘디에이치클라우드’로 결정됐다.
마천4구역은 뉴타운에서 가장 남쪽에 위치했다. 마천로를 경계로 위례신도시와 맞닿아 있다. 2024년 1월 관리처분계획인가 후 새로 조성될 아파트 단지 규모를 1372가구에서 1254가구로 줄이는 방안을 검토 중이다. 다만 관리처분인가 단계를 지났기 때문에 조합원 지위 양도 거래는 막혔다.
거여·마천뉴타운 ‘마지막 퍼즐’이라 불리는 2구역은 입지가 가장 좋다는 평가를 받는다. 마천역 출입구와 연결됐으며, 마천초를 품고 있는 ‘역세권’ ‘초품아(초등학교를 품은 아파트)’ 단지다.
2구역 입지는 다른 단지와 비교해 탁월하지만 사업 속도가 느리다는 것은 단점이다. 2014년 구역 해제 후 11년 만인 올해 초 다시 재정비 촉진구역으로 지정됐다. 2구역에는 연말까지 주민 설명회 후 예비 임원 선거, 추진위 구성을 위한 요건인 주민 50% 동의 확보 등의 절차가 진행될 예정이다. 서울시는 정비사업 인허가 기간을 단축하는 신속통합기획 2.0 등 정책 적용을 통해, 이르면 2032년 착공을 목표로 한다. 입주까지는 최소 10년 이상 소요될 전망이다.
거여·마천뉴타운이 관심을 받는 이유는 분명하다. 현금 10억원으로 진입 가능한 몇 안 되는 ‘강남권 신축 아파트’로 분류되기 때문이다. 재개발 구역 내 다세대 주택이나 단독주택 등도 10억원가량 투자금으로 매수가 가능하다. 마천3구역 내 대지지분 39㎡ 빌라(연립·다세대) 물건은 올해 10월 9억8900만원에 거래되기도 했다.
거여·마천뉴타운 내 재개발 물건은 물론, 이미 입주를 마친 두 아파트 단지 인기가 지속될 전망이다. 거여동과 마천동 일대는 위례신사선 통과, 동성중·고등학교 이전 확정 등 굵직한 개발 호재가 있다. 1만가구가 넘는 신축 아파트가 순차적으로 들어서면 지역 위상이 한 단계 상승할 것으로 기대된다.
다만 투자를 고려한다면 유의할 점도 있다. 거여·마천뉴타운은 2005년부터 진행된 장기 프로젝트다. 20년이 넘는 기간 동안 입주를 마친 단지는 두 곳뿐이다. 지금 당장 분위기는 좋지만 언제든 사업이 어긋날 수 있는 만큼 신중한 접근이 필요하다. 거여·마천뉴타운은 임대주택 비중이 높고 구역별 조합위 지위 양도 가능 여부가 다르다는 점, 일몰제 리스크 등은 주의할 필요가 있다. 그럼에도 전용 84㎡가 25억원 이상에 거래되는 강동구 고덕동 일대와 비교하면, 거여·마천동 일대는 여전히 저평가 지역으로 분류되는 만큼 앞으로 꾸준한 관심이 예상된다.
[강승태 감정평가사]
[본 기사는 매경이코노미 제2337호 (2025.12.03~12.09일자) 기사입니다]
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