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세컨드하우스·펜션이 밀집한 경기도 양평군의 한 풀빌라가 경매로 나와 가격이 2억원대에서 8000만원대까지 하락했다. 이달 진행되는 네 번째 경매에서도 주인을 찾지 못하면 가격은 6000만원대까지 떨어질 전망이다. 권리상 하자는 전혀 없지만 매각대상에 건물이 위치한 대지가 포함되지 않았다는 점이 지속적인 유찰 요인이 되고 있다는 게 전문가들의 분석이다.
2일 경·공매 데이터업체 지지옥션에 따르면 양평군 양동면에 위치한 2층 주택은 올해 3월 감정가 약 2억6000만원에 첫 경매가 이뤄졌지만 주인이 나타나지 않았고, 이후 4월과 6월 경매에서 30%씩 낮아진 가격에도 낙찰자는 삼성화재 보험설계사 없었다. 9일 최저입찰가 약 8800만원에 네 번째 경매가 진행될 예정이다.
이 물건은 2017년 지어진 준공 9년차 건축물로, 등기상 단독주택으로 돼 있지만 건축물대장상 용도는 생활숙박시설로 명시돼 있다. 매각대상에 포함된 필지 8개 면적만 1006.5㎡(300평)이 넘는다. 그러나 건물면적은 48㎡(15평) 정도로 규모는 작은 편이다. 과학생활의지혜 1층 마당에는 자그마한 수영장이 마련돼 있다. 양동면은 지리적 위치상 강원도와 맞닿아 있어 사실상 원주생활권에 속한다. 그럼에도 광주원주고속도로를 이용하면 안 막힐 땐 서울 강남 기준 자차로 1시간 정도면 갈 수 있다.
풀빌라 인근에는 낚시터로도 알려져 있는 단석저수지가 있고, 캠핑장과 펜션들이 조성돼 있다. 스키장과 골프장이 있는 오크 롯데캐피탈 신용카드대출 밸리는 자차로 20분 거리다. KTX가 지나는 양동역은 대중교통으로 10분, 자차 5분 거리에 있어 양평에서도 동쪽에 치우쳐 있지만 숙박시설로서의 입지조건은 나쁘지 않은 편이다.
권리상 하자는 전혀 없다. 설정돼 있는 근저당권은 낙찰 시 소멸되고 전입신고를 한 임차인이 두 명 있지만 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요도 없다. 이 드라마 내생에 봄날 같은 조건에도 세 차례나 유찰된 건 건물이 위치한 대지가 매각대상에 포함되지 않아 낙찰자가 토지주에게 사용료를 내야할 수 있다는 점 때문이다.
강은현 법무법인 명도 경매연구소장은 “경매신청자가 건물이 있는 토지는 근저당권 설정을 못해 부속토지만 경매 매각대상에 포함됐다”며 “건물만 담보 설정돼 있어 법정지상권과 관련된 물건”이라고 설명했 차량담보대출 다.
법정지상권은 토지주와 해당 토지 위의 건물 소유주가 달라 분쟁이 발생하게 될 때 건물주가 토지주에게 건물을 철거당하지 않을 권리를 말한다. 다행히 이 풀빌라는 법정지상권이 성립될 가능성이 높다는 의견이다. 다만 토지주에게 사용료를 매달 30년간 내야 한다. 땅값과 면적에 비례해 지료가 책정되는 만큼 액수는 크지 않을 수 있다는 관측이다.
강 소장은 “(매각대상에서 빠진) 토지 면적은 123㎡로 크지 않아 비용 부담은 덜할 수 있다”며 “응찰 시 최저입찰가와 토지사용료 등을 함께 고려해 합리적으로 판단해야 한다”고 했다. 한 가지 더 확인해야 할 점은 매각대상에 포함된 대지면적 중 일부는 지분매각이라는 점이다. 그러나 지분매각 대상이 진입로에 해당돼 오히려 낙찰자 입장에선 도로를 사용할 권리를 갖게 되는 셈이다.
건물면적 자체가 작고 기존에 풀빌라로 운영돼 왔던 만큼 용도 제약이 커 응찰할 수 있는 수요자는 한정적일 수밖에 없을 것으로 보인다. 전문가는 세컨하우스 용도로는 어렵고 풀빌라로 유지하려는 수요자도 수익성을 꼼꼼히 따져봐야 한다고 제언했다.
강 소장은 “관건은 풀빌라를 운영했을 때 수익이 최소 토지사용료 이상을 낼 수 있냐”라며 “기존에 소유자들이 풀빌라 전문 운영업체에 위탁을 해 그 업체가 관리해서 일정 비율 수익이 나오면 소유자에게 지급하는 형태인 것으로 보이는데, 낙찰되면 현재와 같은 조건에서 위탁을 해줄지 그런 부분도 따져야한다”고 말했다.
신혜원 기자
