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지난달 26일 기자가 찾은 양재역 3번 출구 앞 도로변 1층 상가 두세 곳은 불이 꺼진 채 방치돼 있었다.
한때는 사람들의 발길이 끊기지 않던 ‘황금입지’ 상권이었다. 지금은 간판이 사라진 가게, ‘임대문의’ 문구만 덩그러니 붙은 유리창, 바로 옆에는 불이 꺼진 2층 사무실만이 남았다.
점심시간 무렵인데도 유동 인구는 눈에 띄게 적었다. 한때 직장인들로 붐볐던 거리는 더 이상 강남의 ‘핵심 상권’이라 부르기엔 낯 경주직장인밴드 설었다.
양재역 상권은 최근 분위기가 바뀌고 있다. 말죽거리를 제외한 중심 상권 곳곳에 공실이 눈에 띄게 늘었다. 신규 계약의 경우 과거보다 월세가 수백만 원 높게 책정돼 세입자 교체 시점마다 부담은 높아지는 구조 때문이다.
양재 A공인중개사무소 관계자는 “전용 33㎡ 규모 상가의 경우 기존 월세가 400만원이었는데, 최 주택금융공사 전세자금대출 근에 새로 들어오려면 600만원을 부르기도 한다”며 “신규 계약은 상한선이 없다 보니 집주인 마음이고, 면적대비 월세가 높으면 들어갈 업종 폭이 제한적이라 공실이 유지된다”고 설명했다.
평일 장사가 비교적 잘 되는 오피스 밀집 구간도 예외가 아니다. 양재 B공인중개사무소 관계자는 “오피스 및 관공서가 많은 지역 특성상 점심 장사로 버티던 청약저축 세금우대한도 집들도 요즘은 손님이 확 줄었다”며 “외부 방문객이 적은 편이라 주말은 원래부터 유동 인구가 적었고, 평일 저녁까지 줄어드는 추세”라고 했다.
서울시 상권분석서비스의 요일별 매출 데이터에 따르면 양재역 상권의 주중과 주말 매출 차이는 극명했다. 양재역의 주중 매출은 금요일(19.2%)이 가장 높았고 수요일(14.5%)을 제외하면 모두 16 幼馴染 % 이상이었지만, 토요일(12.1%)·일요일(5%)에는 급격히 떨어지는 양상을 보였다.
유동 인구가 비교적 꾸준한 권역조차도 상향 조정되는 권리금으로 인해 어려움을 겪고 있다. 말죽거리 먹자골목·양재천 카페거리와 같은 인기 구역은 여전히 권리금이 1억원을 웃돌며, 임대인들이 기존 권리금보다 낮게 내놓기보다는 오히려 상향 조정하는 경우가 많 특이사항뜻 다는 게 현지 공인중개사무소들의 전언이다.
양재역 일대 상권이 흔들리는 데에는 구조적 변화도 한몫하고 있다. 인근 양재R&D혁신지구 조성으로 AI·바이오·IT 관련 기업이 속속 유입되며 수요층 자체가 바뀌고 있다.
인근 양재 C공인중개사무소 관계자는 “전통적인 직장인 중심 수요가 이탈하고, 상권의 주 수요가 재편되는 과도기”라며 “일부 노후화된 상가 건물은 리모델링이나 재개발을 앞두고 임대를 중단한 경우도 있어, 겉보기보다 공실이 더 많은 상황”이라고 설명했다.
2층 이상으로 올라가면 상황은 더 나빠진다. 사무실 비중이 높은 탓에 경기 둔화에 직격탄을 맞고 공실이 빠르게 늘고 있다. 사무실 수요가 빠지자 연계된 점포도 덩달아 어려움을 겪고 있다.
한국부동산원 부동산통계정보시스템의 지난해 4분기 전국 중대형 상가 공실률 자료에 따르면 서울 평균이 8.85%지만, 양재역은 13.74%를 기록했다. 이는 강남권 주요 상권 중 신사역(14.43%), 논현역(14.19%)에 이은 세 번째로 높은 수치다.
문제는 올해 들어 상황이 더 악화됐다는 점이다. 올해 1분기 기준 양재역 공실률은 14.89%로 전분기 대비 1%포인트 이상 상승해 강남권에서 논현역(16.61%)에 이어 두 번째로 높다. 광화문(14.81%), 동대문(14.48%), 신촌(13.82%) 등 전통적인 중심 상권보다도 높은 수치인데다가 지난해 3분기부터 우상향 중이다.
프랜차이즈 점포가 적은 점도 공실 증가의 원인으로 꼽힌다. 서울시 상권분석서비스에 따르면 올해 1분기 기준 양재역 일대 전체 점포 수는 1645개지만 프랜차이즈 점포는 180개에 불과하다. 높은 월세와 권리금 부담을 이기지 못하고 자영업자들이 빠져나간 자리에 프랜차이즈 브랜드가 들어오는 것도 쉽지 않다는 분석이다.
이에 더해 매출과 유동 인구도 감소세다. 올해 1분기 점포당 월평균 매출액은 1500만원으로, 전 분기보다 112만원 줄었다. 같은 기간 유동 인구도 7만1825명으로 전 분기보다 1533명 감소한 것으로 나타났다.
선종필 상가뉴스레이다 대표는 “양재역 상권은 면적이나 규모로 볼 때 큰 상권처럼 보이나, 각각의 개별 상권이 쪼개진 연합상권 구조로 블록화된 상권에 비해 집중도가 떨어진다”며 “고밀집 개발된 강남 상권에 비해 외부 유입인구도 적고 입지도 외곽이어서 공실 리스크가 당분간 지속될 수 있다”고 했다. 정주원 기자
