서울 남산에서 바라본 도심 아파트 단지 모습. 사진=연합뉴스


부동산 대책이 3번이나 발표됐지만, 주택시장 안정화는 요원합니다. 세 번째 10·15 대책이 발표되고 이제 2개월이 지났을 뿐인데, 서울 아파트 매매가격은 바닥을 다지면서 상승을 준비하는 중입니다.
9·7 공급대책은 더 큰 문제였습니다. '이재명 정부 기간 공급은 없다'를 공개적으로 시인한 공급대책은 시장 참여자들의 의사결정을 더 쉽게 만들었습니다. "이제는 사야 한다"는 인식이 널리 퍼지면서 부동산 대책이 발표되자마자 가격이 오르기 시작합니다. 주택시장 연구자들도 놀 야마토게임다운로드 랄 정도로 빠른 시장 반응이었습니다.
정부 부동산 대책들의 약발이 떨어지면서 대책의 실효성에 대한 의문이 커집니다. 마용성(마포·용산·성동구), 광진구 등 한강벨트를 중심으로 집값 오름폭이 커지는가 하면 신고가 거래도 잇따르는 중입니다. 심지어 규제 대상에서 제외된 경기도 구리, 화성의 동탄에는 풍선효과가 나타나 정부는 추가 규제 검토에 바다이야기디시 나섰습니다. 시장에서는 부동산에는 자신있다며 부동산 대책을 수십차례 쏟아낸 '문재인 정부 시즌2'가 될 것이란 우려가 나옵니다.
문재인정부 시즌2를 가장 우려하는 이유는 당시 잘못된 부동산 정책을 반복해 사용하면서 양극화를 심화시키고 주택 가격까지 천정부지로 끌어올렸기 때문입니다. 한국부동산원에 따르면 문재인 정부 5년 동안(2017년 5 온라인골드몽 월~2022년 4월) 서울 아파트 가격은 110.4% 상승했습니다.
더 큰 문제는 양극화입니다. 2017년 5월 문재인 정부가 집권할 당시 상위 20% 아파트와 하위 20% 아파트 가격 차이를 나타내는 5분위 배율은 5.1에 불과했습니다. 상위 20% 아파트와 하위 20% 아파트 평균 가격이 5배 차이가 났다는 말입니다. 문재인 정부 마지 바다이야기5만 막인 2022년 4월에는 이 수치가 8.5로 높아집니다. 비싼 아파트만 계속 올라 양극화가 심해진 결과입니다.



사진=심형석 우대빵연구소 소장


같은 정책을 사용하더라도 주변 환경에 따라 결과가 달라질 수 있는데, 이재 바다이야기 명 정부의 여건은 문재인 정부보다 나쁘다는 점도 우려를 키우는 부분입니다. 일단 유동성이 빠르게 늘고 있습니다. 문재인 정부?기간 광의의 통화량(M2)은 2459조원에서 3869조원으로 1240조원 증가했습니다. 이재명 정부는 2025년 6월부터 9월까지 3개월간 4308조원에서 4431조원으로 120조원 늘었는데, 문재인 정부의 2배 속도입니다.
통화량 증가는 소비와 투자를 자극해 총?수요를 늘리고, 이는 실물자산의 가격을 끌어올리게 됩니다. 주택 가격도 단기적으로는 수급 영향을 받지만, 장기적으로는 통화량 증가가 가격 상승에 가장 중요한 변수입니다. 특히 지금처럼 환율이 오르는 시기에는 수입 자재 가격을 올려 공사비 상승을 유발합니다. 이렇게 돈이 풀리면 이재명 정부 5년 동안 부동산 가격이 문재인 정부 상승기를 추월할 수 있다는?우려가?나옵니다.
전국적으로 집값이 오르던 문재인 정부 시기와 달리 양극화가 심화하는 시기라는 점도 우려 요인입니다. KB부동산에 따르면 2017년 노원구 아파트 가격은 5.28% 올라 서초구(5.2%)를 앞질렀습니다. 반면 이재명 정부가 집권한 2025년, 송파구 상승률이 20%에 육박했어도 노도강(노원·도봉·강북구)은 0~1%대에 그칩니다. 11월 말 기준 전국 아파트 5분위 배율도 13.7에 달했습니다.



사진=심형석 우대빵연구소 소장


아파트 신규 입주물량 감소도 큰 문제입니다. 부동산 지인은 문재인 정부 5년간 서울 아파트 입주물량이 연평균 4만5747가구였던 것으로 집계했습니다. 반면 이재명 정부 집권 3년(2026~2028년) 평균 입주물량은 9880가구로 떨어집니다.
기존 주택 매물도 줄고 있습니다. 아실이 관련 통계를 발표하기 시작한 2020년 1월 말 서울 아파트 매물은 6만6798건이었습니다. 올해 초 9만4718건까지 늘었던 서울 아파트 매물은 이후 꾸준히 줄면서 5만건대까지 밀려났습니다.
올해 1월 1일 8만8752건의 매물이 있었지만, 현재는 5만9037건으로 연초 대비 약 35% 감소했습니다. 문재인 정부보다 더 강력한 규제를 사용하는 이재명 정부?기간 매물이 어디까지 줄어들지 걱정입니다. 신규 매물인 아파트 입주물량도 없는데 기존 매물마저 줄어들면 집값 상승은 불을 보듯 뻔합니다.



사진=심형석 우대빵연구소 소장


2025년 지역별 매물 증감을 살펴보면 매물이 많이 줄어든 지역의 가격 상승률이 높다는 것을 알 수 있습니다. 전국에서 아파트 매매매물이 가장 많이 줄어든 지역은 서울의 성동구인데, 이 기간 가격 상승률이 17%나 됩니다. 매물 감소 상위 7개 지역을 추려보면 대부분 10% 넘는 상승률을 보입니다.
주택 공급도 심각하지만 주택 수요도 걱정입니다. 문재인 정부 때 주택 수요는 실수요자뿐 아니라 다주택자, 법인들의 수요가 많았습니다. 이들의 투자 방법은 실수요자와 다릅니다. 다주택자나 법인들은 여러 채를 매입하는 경향이 강했습니다. 현재는 실수요가 압도적이고 실거주 수요가 큽니다.
하지만 규제가 강해지면서 갭투자가 가능한 매물을 찾는 수요가 늘고 있습니다. 토지거래허가구역 내에서 규제 적용을 피하는 대지지분 15㎡ 미만 상품을 찾는 수요도 있습니다. 땅을 얼마나 보유하고 있는지가 부동산 상품의 가장 중요한 경쟁력인데 규제로 인해 가격 왜곡이 큽니다.
시장 환경이 더 좋지 않은 시기에 이재명 정부가 집권했습니다. 지금과 같이 과격한 부동산 정책을 계속 사용하면 시장이 더욱 크게 왜곡돼 문재인 정부 시즌 2가 아닌 2X가 될지도 모릅니다. 왜곡된 시장을 정상화하기 위해서 얼마나 긴 시간이 필요할지 벌써부터 걱정입니다.<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수
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