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글쓴이 : 함영님성
날짜 : 25-09-20
조회 : 1
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최근 집값 동향과 함께 주목해 볼 부동산 시장의 이슈까지 알아보겠습니다.?도시와 경제 송승현 대표 모셨습니다.
Q.?어제(18일) 9월 FOMC 후 미국 연준이 기준금리 25bp 인하를 발표했습니다. 일단 한미 금리차가 좁혀지면서 다음 달에 있을 한국은행의 금통위에 시선이 쏠리게 됐는데요. 그래도 한국은행은 부담을 덜었고 집값 안정에 집중할 수 있게 됐다고 해요??
- 9월 FOMC서 미국 기준금리 0.25%p 인하 - 한미 금리차 175bp로 축소…10월 금통위 주목 - 이창용 총재 "집값·가계부채 안정에 초점" - 정부 9·7 부동산 대책 발표에도 집값 안정 '아직' - 10월 금리인하 커질 경우 인하이벤트 주택시장 과열 우려 - 지난 8월 금통위, 금리인하 필요성 제기되기도 - 10월 23일 한은 금통위…집값·가계부채에 주목 - 한미 금리차 축소에 한은 정책결정 부담 덜어 - 한은 "美 정책 결정 기계적으로 따르지 않아" - 한미 금리차 확대 시 외환시장 변동성 확대 - 부동산 시장 안정 아직…금리인하 필요성 주장↑
Q.?정부가 9·7 공 한국장학재단 행복기금 급 대책을 내놓긴 했어도 아직 공급 시작까지 기간이 한참 남아서인지, 서울 집값 상승세는 커졌다고 하던데요??
- 9·7 공급 대책 발표 후 서울 집값 상승폭 키워 - 마포·성동 등 한강벨트…매수 문의 끊이지 않아 - 규제 전 매수하자는 '막차 심리' 발동…문의↑ - "파격적이지 않은 대책…공급 부족 우려" 의견도 - 서울 집값 상승폭 2 개인회생비용대출 주째 확대…0.1% 넘어서 - 정부, 2030년까지 총 135만 호 착공 계획 발표 - 6·27 대출 규제 이후 9·7 공급 대책…집값 꿈틀 - 서울 집값, 성동·마포·광진구 중심 상승세 보여 - 재건축 추진·역세권 선호단지 중심 매수 문의↑
Q.?그리고 최근 나왔던 소식이 바로 서울시가 강남 3구와 용산구에 대해 토지거래허가구역 지정을 장은아 연장한다는 소식이었어요. 투기 수요를 선제적으로 차단하기 위함이라고 하는데, 효과가 있을 거라고 보시나요??
- 서울시, 강남 3구·용산구 토지거래허가구역 연장 - 강남 3구·용산 토허구역 종료, 내년 말로 연장 - 서울시 "실수요자 주거 안정 보호 위해 연장" - 강남 3구·용산 토허구역 재지정…투기 요소 차단 - 서울시 "실수요자 중심 자동차담보대출 주거 안정성 강화 기대" - 토허구역 내 토지 거래 시 관할 구청장 허가必 - 토허구역 내 토지 무허가 거래 시 법정 처벌 - 주거용 토지, 사용 허가 후 2년 실거주용으로만 - 주거용 토지 허가 후 2년 내 매매·임대 금지 - 서울 부동산 거래량 감소 미미…집값도 오름세 - 집값 안정 위한 추가 조치로 토허구역 재지정 - 영등포·강북·도봉구 등 일대 토허구역 신규 지정
Q.?사실 마포구와 성동구는 토허구역으로 지정될 것이라는 예상이 많았고, 그래서 매수 문의도 잇따랐다고 하는데 실제로는 되지 않았거든요. 그런데 마포구, 성동구도 집값 상승세가 만만치 않잖아요??
- 관망세 이어가던 서울 집값…9·7 대책 후 '꿈틀' - 마포·성동·동작·강동 일부 지역 매매가 상승 - 투기과열지구 지정 전 '선점 심리' 작용한 결과 - 옥수동 래미안 전용 84㎡ 9월 들어 신고가 경신 - '신고가' 매물 보려 주말에 줄 서서 대기하기도 - 공급 대책에 대한 의구심·'선점 심리' 등 작용 - 규제지역 LTV 강화…"다음 대상 겨냥 예고장" - 강남 3구·용산, LTV 강화해도 실효성 크지 않아 - 국토부 장관도 토허구역 지정…"추가 규제 예상" - 지방 거주자·갭투자자, 마포구 매물 찾아다녀 - 마포·성동, 향후 토허구역 지정 가능성 높아져 - 마포·성동, 아파트값 평균 상승률 견인하는 상황 - 서울시, 마포·성동 토허구역 지정 검토할 수도
Q.?대규모 전세사기가 발생하며 지난 3년간 빌라 등 비아파트 시장이 얼어붙은 상황이고, 아파트 매매가는 갈수록 오르며 빌라 기피 현상이 심화되는 상황이죠. 이런 상황에서 정부가 담보인정비율 70%를 추진한다고 하는데요. 무분별한 갭투자를 막기 위함이라는데, 이건 어떤 내용인가요?
- 전세보증 요건 '담보인정비율 70% 이하' 추진 - 주택도시보증공사(HUG) 전세보증 가입 17.2만 건 - 전세보증 주택 중 75% 담보인정비율 70% 초과 - 전세보증, 집주인 보증금 미반환 시 HUG가 보상 - 현행, 담보인정비율 90% 이하 시 전세보증 가능 - 담보인정비율, 집값 중 전세금·집주인 대출 비중 - 담보인정비율, 대개 집값 중 전세보증금 비율 - HUG 전세보증 중 담보인정비율 80% 초과건多 - 자기 자본 없이 무분별한 갭투자 막기 위한 방안? - 빌라 등 비아파트 시장 냉각·전세의 월세화↑
Q.?그런데 담보인정비율을 70% 이하로 낮출 경우 전세 재계약이 불발되는 경우도 속출할 것이라고 하는데, 이유가 뭔가요??
- 담보인정비율 강화 시 전세 재계약 불발 속출 우려 - 담보인정비율 강화→전세보증 주택 절반 이상 직격탄 - "전세사기 예방 후속 입법 아직 완료되지 않아" - "담보인정비율 급격히 낮추면 부작용 클 수도" - 담보인정비율 강화 시 보증 거부 주택 10채 중 7채? - 빌라 기피 현상…담보인정비율 조정 시 대혼란 - 2023년, 담보인정비율 100%→90%로 낮춰 - 전세보증 요건 강화 시 절반 이상 재계약 안돼 - 정부, 재정건전성 확보 위해 전세보증 요건 강화 - 담보인정비율 강화 시 서민 주거 불안 우려도 - 담보인정비율 강화 시 전세시장 위축 부작용 - 담보인정비율 강화 시 부작용 완화 방안도 필요
Q.?대부분의 수요자들이 '큰 집'을 찾는 경우가 많다 보니, 부동산 시장에 '빅사이즈 노믹스'라는 말까지 등장했다고 하죠??
- 부동산 시장 '빅사이즈 노믹스' 현상 뚜렷해져? - 최근 5년간 수도권 중대형 아파트 가격 상승률↑ - 넉넉한 주거 공간에 대한 수요·공급 부족 맞물려 - 5년간 85㎡ 초과 중대형 아파트값 두 자릿수↑ - 부동산 거래 시장에서도 중대형 아파트 인기 - 분양 시장에서도 중대형 선호…청약 경쟁률↑ - 85㎡ 초과 아파트, 갈수록 희소성 높아질 전망 - 중대형 타입의 신규 분양 단지에도 관심 쏠려 - 주거 만족도·미래 희소가치 고려 중대형 수요↑
Q.?사실 부동산 시장에서 '빅사이즈 노믹스'가 생기는 건 당연한 것 같아요. 어차피 큰돈 내고 사는데 크고 좋은 집에 살고 싶을 수밖에 없잖아요??
- 중대형 아파트, 구조·공간 여유로 다용도 활용 가능 - 정부 계획 공급 주택, 85㎡ 이하 위주일 전망 - 중대형 단지, 수납공간 극대화·커뮤니티 활성화 - "넓을수록 좋다"…갈수록 중대형 주택 가치↑ - 수요와 공급 맞물려…희소성도 집값 밀어 올려
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