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“견고한 펀더멘털을 보유한 미국 멀티패밀리(임대주택) 시장의 투자 매력도가 갈수록 높아지고 있습니다.”(조던 슬론 하버그룹인터내셔널 회장)
“챗GPT 등 인공지능(AI) 기술 확산으로 전력 인프라 수요가 폭발적으로 늘어나고 있습니다 조흥저축은행 .”(돈 디미트리예비치 누빈자산운용 포트폴리오매니저)
22일 서울 여의도 콘래드호텔에서 한국경제신문사 주최로 열린 ‘ASK 2025 글로벌 대체투자 콘퍼런스’에 참석한 전문가들은 유망한 부동산·인프라 투자처로 임대주택, 에너지인프라 등을 꼽았다. 유럽 지역은 주요국 정부의 재정 부양 정책으로 자산 가격 상승이 예상되는 가운데 도널드 트럼프 취업컨설팅 미국 행정부발(發) 관세 전쟁의 피난처로도 주목받고 있다고 했다.
?◇美 임대주택 시장 급성장
이날 참석자들은 미국 임대주택 시장이 급성장하고 있다고 입을 모았다. 주택 가격이 오르며 대학 졸업자나 신혼부부의 자가 주택 마련이 어려워지는 가운데 은퇴자들은 기존 주택을 매각하거나 임대하고 다른 지역에 임차해서 사는 움직임 소득공제제공 이 늘었기 때문이다. 슬론 회장은 “미국 내 75% 가구는 더 이상 중간 정도 가격의 신축 주택을 구매할 수 없다”고 말했다.
슬론 회장은 “주택을 소유하는 비용은 월간 기준 대출 원리금, 세금을 포함해 3000달러 정도지만 임대주택의 비용은 2200달러 이하로 추산된다”며 “비용 격차가 사상 최대로 벌어졌다”고 덧붙였다. 이에 장기 임차 직장인저신용자대출 인 비중도 높아지고 있다. 미국 내 임차인 중 임차 기간 12개월 미만은 2013년 31%에서 2023년 26%로 줄었지만, 5년 이상은 같은 기간 14%에서 17%로 증가했다.
임대주택 착공 건수는 2022년 58만3000가구에서 지난해 23만4000가구로 감소했다. 딘 얼라라 브리지인베스트먼트 부회장은 “내년 상반기에는 상당한 임차료 중소기업진흥공단 연봉 상승이 불가피할 것”이라며 “이런 가운데 작년까지 2년간 임대주택 매매가는 19%가량 조정돼 투자 매력도가 높아졌다”고 했다.
?◇부도율도 낮은 인프라 분야
전력 인프라 분야의 성장성도 무궁무진하다. 디미트리예비치 매니저는 “챗GPT는 구글보다 10배 많은 전력을 소모하는 만큼 AI 기술 확산으로 전력 인프라 수요 확대 요구가 빗발치고 있다”고 분석했다. 이에 따라 전력 수요 증가율은 지난 20여 년간 연 0.5~1.0%에서 앞으로 10년간 연 1.5~2.5%로 확대될 것으로 전망된다. 디미트리예비치 매니저는 “인프라 프로젝트의 연간 부도율은 연 0.1% 정도에 불과하다”며 “이는 일반적인 담보 대출 부도율 1.1%와 하이일드 채권 부도율 1.8%보다 크게 낮다”고 분석했다.
앨릭스 그린바움 EQT자산운용 파트너는 에너지, 교통 등 ‘핵심 인프라’가 인프라 투자의 키워드로 떠올랐다고 소개했다. 그는 “디지털 인프라의 본격적인 수요 증가로 관련 민간 자본 수요가 크게 늘었다”며 “현금 창출은 높지만, 투자자 진입이 어렵던 시장의 장벽이 허물어지고 있다”고 말했다.
?◇바닥 찍은 유럽 부동산
유럽 주거용 부동산 시장이 역사적 변곡점에 들어섰다는 분석도 나왔다. 최근 영국과 독일 등 유럽 국가의 정책 방향이 근본적으로 바뀌고 있다는 점을 시장 변화의 주요 요인으로 꼽았다. 유럽 부동산 자산운용사인 파트리치아의 펠릭스 스피첸 펀드매니저는 “긴축적인 재정정책을 고수해 온 독일이 2차 세계대전 이후 가장 큰 규모의 재정 부양책을 내놓는 등 통화 증가에 따른 자산 가격 상승이 가시화하고 있다”고 말했다. 스피첸 매니저는 “유럽에서 대도시 주거 선호도가 높아지고 있지만, 주택 공급은 미국보다 더 부족한 상황”이라며 “학생 및 근로자를 중심으로 주거 이동성이 높아지면서 주택 임대 시장의 신규 수요도 크게 늘고 있다”고 설명했다.
글로벌 부동산 운용사인 세빌스인베스트먼트도 유럽 부동산이 대표적 안전 자산군이 될 것이라고 전망했다. 이 회사 창업자인 사이러스 코랏 파트너는 “회사채 부도율과 부동산의 리파이낸싱 현황을 비교하면 부동산이 더욱 안정적”이라며 “글로벌 무역 전쟁으로 유럽인이 미국에서 자산을 회수해 유럽으로 이동하는 추세가 장기적으로 굳어질 것이라는 점도 중요한 요인”이라고 설명했다.
코랏 파트너는 “저성장 우려가 커지며 경기 및 회사 실정 등과 상관관계가 떨어지는 방어적인 투자에 투자자의 관심이 높아지고 있다”며 “회사채 투자보다 금리 변동에 따라 유연하게 조정될 수 있는 모기지 등 부동산 대출도 중요한 투자 분야가 될 수 있다”고 강조했다.
민경진/노경목 기자 min@hankyung.com
