지난 9일 남산에서 바라본 서초구 일대 아파트 단지 모습. 연합뉴스


올해 전국 부동산시장은 ‘서울만 달린 불장’으로 요약된다. 올해 전국 아파트값 상승률이 2021년 이후 4년 만에 가장 높았으나, 급등세는 사실상 서울에만 국한된 현상이어서다. 올해 서울 아파트값 상승률이 문재인정부 부동산 급등기를 넘어설 것이란 전망이 나오지만, 자세히 들여다보면 그때와 양상은 조금 다르게 나타나고 있다.
18일 부동산R114에 따르면 올해 1월부터 이달 12일까지 누적된 서울 아파트값 상승률은 1 야마토연타 2.17%로 집계됐다. 매달 1% 이상 집값이 오른 것이다. 전국 기준 아파트값 상승률은 5.75%였는데 이보다 높은 상승률을 보인 지역은 서울밖에 없었다. 서울이 전체 상승률을 주도한 셈이다.



코로나 팬데믹 시기의 초저금리, 그로 인한 유동성 확대로 전국적으로 집값이 뛰었던 2 릴게임하는법 020~2021년과 달리 올해 아파트값은 서울과 비서울로 나뉘어 집값 상승률이 초양극화했다. 올 한 해 12.17% 상승한 서울과 달리 경기·인천(2.05%), 5대광역시(0.50%), 기타지방(-0.12%) 등은 아파트값이 제자리걸음이거나 마이너스를 기록했다.
2020~2021년엔 전국 아파트값이 13.46%, 18.32% 오르는 동안 황금성슬롯 서울 아파트값은 각각 13.81%, 14.73% 상승했다. 전국 평균과 비슷하거나 오히려 낮은 상승률을 보인 것이다. 2021년엔 연간 37.09% 오른 인천이 가장 높은 상승률을 기록하며 전체 평균을 끌어올렸다. ‘서울 쏠림’이 현재만큼 심하지 않았던 셈이다.



부동산시장의 서울 릴게임황금성 쏠림 현상이 심화하면서 과거보다 내 집 마련은 더욱 어려워진 모양새다. 공급 부족, 전월세 가격 상승, ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상 등이 동시에 나타나고 있어서다.
문 정부 때와 마찬가지로 토지거래허가제 시행, 대출 규제 등 수요억제 정책이 이뤄지고 있지만 공급 상황은 다르다. 부동산R114에 따르면 2017~2021년 전국 평균 38만 골드몽사이트 6800가구, 수도권 평균 19만6984가구가 공급된 것과 달리 2025~2028년(2026년부터 예상치)엔 전국 평균 21만675가구, 수도권 11만3859가구가 공급될 예정이다. 수도권은 42.2%가 줄어든 물량이다. 정부가 주택공급 대책 마련을 위해 부심하고 있지만, 단기간에 성과를 내는 게 쉽지 않다.



여기에 임대차 2법 시행 이후 전세가가 매매가와 같이 오르내리고, 다주택자 규제로 ‘똘똘한 한 채’가 중요해졌다는 점도 ‘서울 내 집 마련’에 어려움을 가중시킨다. 매매가와 전세가가 같이 움직이면서 임차인은 높은 주거비를 감당하거나 서울을 벗어나야 하는 상황에 놓이게 되고, 투자가치가 가장 높은 서울 아파트로 전국의 돈이 몰리면서 가격 상승이 계속되는 탓이다.
러시아-우크라이나 전쟁 여파로 오른 공사비가 반영되며 분양가 역시 오름세다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난달 기준 서울 민간아파트 3.3㎡(1평)당 평균 분양가격이 5043만6000원으로 집계됐다. 평균 분양가가 5000만원대를 기록한 건 이번이 처음이다. 전국에서 신규 분양된 민간아파트의 평당 분양가도 2004만3000원으로, 역대 최고를 기록했다.
시장에선 이재명정부 시기 부동산시장이 문 정부의 전철을 밟을 수 있다는 우려도 나온다. 문 정부 1년 차였던 2017년 서울 아파트값은 11.44% 상승한 뒤 그다음 해 18.32%로 상승 폭을 크게 키웠다. 이후 2019년(7.95%) 잠시 주춤했으나, 2020년(13.81%)과 2021년(14.73%)에 다시 큰 폭으로 상승했다.
윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “시장은 이미 20여년 부동산시장의 흐름을 보며 ‘규제=상승, 완화=하락’이란 학습효과가 생겼기 때문에, 세제 정책의 대전환 없이 현 상황을 대출 규제, 수요억제만으로 바꾸는 건 어려울 것”이라며 “향후 이재명정부가 보여줄 정책 방향에 따라 ‘내 집 마련’의 난이도와 서울 집값의 양상이 달라질 것으로 보인다”고 말했다.
정진영 기자 young@kmib.co.kr
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