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글쓴이 : 해준송효
날짜 : 25-08-13
조회 : 12
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이재명 정부가 취임 후 첫 부동산 시장 및 가계부채 안정 대책으로 6·27 대출규제를 강력 시행 중인 가운데, 벌써부터 예외 적용을 제안한 목소리가 국회예산정책처에서 나와 논란이 예상된다.
저출생 대응을 위한 주거정책 가운데 하나로 제시한 아이디어인데, 자칫 규제 틈새를 열어주는 시작점이 될 수 있는 데다, 윤석열 정부 시절 저출생 대응을 명분으로 실시해 사실상 집값 부양책으로 기능했던 각종 특례대출 영향이 반복될 수 있다는 우려에서다.
"자녀 1명당 LTV 75~80%, 주담대 7억까지"
연합뉴스
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4일 국회예산정책처가 최근 발표한 '주거지원 사업 종합평가: 저출생 대응을 위한 주거정책의 방향과 과제' 보고서를 보면, 예정처는 "자녀 수에 따른 LTV(담보인정비율) 상향 및 출산·육아로 인한 일시적 소득감소를 반영한 DSR(총부채원리금상환비율) 산정 유연화를 검토할 필요"가 있다고 밝혔다.
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예정처는 이 같은 구상을 6·27 대책에 적용, "비규제지역에서 자녀 1명을 둔 가구에는 LTV 상한을 현행 70%에서 75%로, 2명 이상의 자녀를 둔 가구에는 최대 80%까지 상향하는 등 차등설계가 가능해 보인다"고 소개했다.
또 "DSR 산정에 사용되는 연소득은 원칙적으로 차주의 최근 1년간 증빙 소 새마을금고 직무소개 득 자료를 기준으로 하고 최근 2년간 소득 증감 폭이 20%를 초과하면 2개년 평균값을 사용"하는데, 이는 "출산 및 육아로 인한 경력단절 또는 소득감소의 상황을 충분히 반영하기 어렵다"고 지적했다.
그러면서 "출산·육아로 인한 소득 감소가 명확히 일시적임을 입증할 수 있는 경우, 복직 예정 소득을 기준으로 연소득을 산정하거나 과거 평균 농협 학자금대출 소득을 반영하는 방식으로 DSR 산정 기준을 유연화할 필요성이 있다"고 제안했다.
규제 완화가 무분별한 대출 확대로 이어지지 않도록 하는 안전장치로는, 현행 최대 6억 원까지만 가능한 주택담보대출 한도를 출산가구에는 예컨대 7억 원까지 풀어주는 식의 완화된 대출한도를 두는 방안도 덧붙였다.
예정처는 "현행 LTV·DSR 별내지구공공임대 제도는 획일적 기준을 적용하고 있어 신혼부부나 자녀 양육 가구의 주거 접근성을 제약하고 있는 측면이 있다"고 제안 이유를 설명했다.
아울러 "이 같은 방안은 단순한 규제 완화를 넘어 출산과 양육에 따른 경제적 부담을 정책적으로 고려하고 보상하는 방향으로, 자녀 양육 가구에 실질적인 주거 사다리를 제공하는 데 의미가 있다"고 강조했다.
출산 가구 대출 특례…尹정부 남발 '특례대출' 데자뷔
예정처의 제안은 출산가구에 대출상 특혜를 주는 주거정책으로 저출생 대응 해법을 찾겠다는 시도로 보이지만, 윤석열 정부에서 결과적으로 집값 부양·가계부채 급증 원인으로 비판받은 신혼부부·신생아 특례대출과 유사하게 기능할 수 있다는 점에서 우려를 자아낸다.
앞서 윤 정부는 취임 후 얼마 되지 않은 2022년 말 미국의 고금리 및 국내 레고랜드 사태(PF 위기)로 부동산 매매 수요가 얼어붙자, 2023년 1월 30일 신혼부부 대상 9억 원 이하 주택에 최대 5억까지 시중보다 낮은 금리로 대출해주는 '특례보금자리론'을 출시해 하락하던 부동산 시장 흐름을 단 6개월 만에 상승세로 돌려세운 바 있다. ?한국주택금융공사에 따르면 2023년 전국 보금자리론 대출 총액은 43조 8659억 원으로 1년 새 157.5%(26조 8337억 원)가 급증하는 기염을 토했는데, 이는 그해 1년간 한시적으로 시행했던 특례보금자리론 영향으로 풀이됐다. 2023년은 미국과 유럽 등은 유동성이 줄어든 반면 주요국 중 한국만 광의통화(M2) 지수가 OECD(경제협력개발기구) 평균을 상회한 시기다.
윤 정부는 지난해 1월엔 9억 이하 주택에 1%대 금리로 5억 원을 대출해주는 '신생아 특례대출'을 출시해 1년간 13조 2458억 원을 추가로 부동산 시장에 공급했다. 올해는 부부합산 소득 기준을 연 2억 원에서 2억 5천만 원으로 상향하려 했지만, 이후 가계부채 급증이 경제 뇌관으로 떠오르고 정권이 교체되면서 6·27 대출규제와 동시에 철회 발표됐다.
예정처가 대출상 특혜를 저출생 해법으로 제시한 근거는 국토교통부의 '2023년도 주거실태조사'다. 당시 가구별로 가장 필요하다고 응답한 주거지원 프로그램이 △일반가구 전체 기준으로 '주택 구입자금 대출 지원'(35.6%)이었고, △청년가구도 '전세자금 대출지원'(37.9%) △신혼부부 '주택 구입자금 대출지원'(50.3%)이었다는 점에 착안한 것이다.
예정처는 그러면서 "단순 주택 공급 확대보다는, 실질적으로 체감할 수 있는 혜택 제공이 중요하며, 특히 직접적인 금융지원이 출산 결정에 실질적인 영향을 미칠 수 있을 것으로 보인다"고 분석했는데, 결국은 윤 정부 시기 신혼부부·신생아 특례대출 출시 결정 배경과 그 근거자료 및 결론 도출 과정이 유사한 셈이다.
무분별한 신혼부부·신생아 특례론 여파가 최근까지 부동산 시장에 영향을 미친 점을 감안한 듯, 예정처 역시 "주택 금융지원을 통한 출산 장려 정책은 가계부채 누증 위험, 주택가격 상승 등 거시경제적·세대 형평성 측면에서 구조적 문제를 동반할 수 있음을 고려해 신중한 접근이 필요하다"는 의견도 덧붙였다.
출산 명분 대출 확대→집값 급등→저출산 악순환
연합뉴스
건설사 출신으로 건설 분야 애널리스트를 지낸 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 "출산을 명분으로 정책대출을 확대한 게 신생아론과 특례보금자리론이고, 이런 정책대출로 부동산 시장이 과열 양상을 보인 게 6·27 규제가 나온 배경"이라며 "단기적으로 효과가 없지 않겠지만 길게 보면 매우 근시안적인 대책"이라고 비판했다. ?
결과적으로 집값이 급등해 다시 저출산의 원인이 되는 악순환이 반복될 수밖에 없다는 지적이다. 채 대표는 "민간주택을 높은 대출을 받아 사게 하는 것 외에, 신혼부부나 생애최초 청년 임대주택을 집중 공급하는 것도 저출산 해법"이라며 "근본적으로는 지방과 수도권 간 일자리 편차, 취업이 늦고 퇴직이 빨라 생애 주기 전체 소득이 적은 문제 등 종합적 접근이 필요하다"고 말했다.
집값 급등으로 내집 마련이 늦춰질수록 저출산이 심화된다는 정황은 실제 지표로 확인된다.
KB부동산이 산출한 서울시 KB아파트담보대출PIR(Price to income ratio)은 2008년 1분기부터 2015년까지 7~8 구간에서 움직이다, 2016년 1분기 9.0을 찍으면서 상승세를 나타내 2022년 2분기 14.8로 정점을 찍은 뒤 하향 조정돼 있다.
KB아파트담보대출 PIR은 KB국민은행 부동산담보대출(아파트) 대출자의 연소득 중위값과 대출 실행시 조사된 담보평가 주택가격을 기반으로 산출된다. 대출받은 집값을 대출자 연소득으로 나눈 셈인데, PIR이 10이라면 집값이 연간소득의 10배다.
통계청 국가통계포털에 따르면 분기별 출생아 수는 2016년 4분기 10만 명 선이 무너져, 올해 1분기 6만 5천 명에 이르도록 하락세를 보이고 있다. PIR 상승기와 비슷한 시기 출생아 수 감소가 본격화했다는 게 드러난다.
올해 1분기 서울시 KB아파트PIR은 10.3이며, 기준이 된 가구소득은 8874만 원, 주택가격은 9억 1천만 원이다. 가구소득이 연 8천만 원을 넘어도 서울 중위가격 아파트를 사려면 10년을 한 푼도 쓰지 않고 모아야 한다는 의미다.
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CBS노컷뉴스 최서윤 기자 sabi@cbs.co.kr
진실엔 컷이 없다
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