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글쓴이 : 해준송효
날짜 : 25-06-27
조회 : 29
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▲ 1∼4월 강남구 국민평형 평균 가격 23억?지난 1∼4월 서울 아파트 시장에서 '강남3구'(강남·서초·송파)의 신고가 경신 거래가 '노도강'(노원·도봉·강북)의 약 25배에 달하는 것으로 나타난 가운데 22일 경기도 성남시 청계산 매바위에서 바라본 서울 강남구(아래)와 한강 이북 아파트 단지.
ⓒ 연합뉴스
양도소득세 면제
최근 서울 아파트값이 가파르게 상승하고 있다. 한국은행이 발표하는 주택 가격 전망 지수를 보면 2월엔 99였지만 6월은 120을 기록했다. 많은 사람은 앞으로 부동산 가격이 올라갈 것으로 전망한단 의미다.
앞서 노무현 정부나 문재인 정부에서 부동산 가격이 많이 올랐기 때문에 이재명 정부에서도 디딤돌대출상환방법 오르지 않겠느냐는 전망이 있었다. 그리고 정부 출범 전후로 부동산 상승세가 뚜렷하다. 지금 상황에 대해 짚어보고자 지난 25일 서울 충무로역 근처에서 남기업 토지+자유연구소 소장을 만났다. 다음은 남 소장과 나눈 일문일답
"이재명 대통령이 후보 때 부동산 메시지가 약했어요"
- 최근 서울 아파트값 상승이 가파른 것 같은데 학생대출 현재 상황 어떻게 보고 계세요?
"심상치 않은 것 같아요. 좀 이상한 게 경제가 성장할 것이라고 예상하면 가격이 올라가는데 그런 상황이 아님에도 올라가고 있으니 말이에요. 한국은행이 발표하는 주택 가격 전망 지수라는 게 있어요. 앞으로 주택가격이 어떻게 될 것 같냐를 시민들에게 물은 결과를 지수화해서 한국은행이 발표하는 건데요. 6월 조 저축은행고금리 사한 게 어제(24일) 나왔어요. 100이 넘어가면 올해 안에 오를 거라고 예상하는 사람이 많다는 건데 지난 2월에는 99였어요. 2월에는 하락할 거라고 하는 사람이 조금 많았단 거죠. 근데 3월에는 105예요. 또 4월에는 108, 5월에는 111였고, 6월에는 무려 120이 된 거예요.또 우리나라에 한국부동산원이라는 데가 있는데 여기서 매주 주간 아파트 청주소상공인지원센터 가격 동향이라는 걸 발표해요. 6월 셋째 주 지난주에 상승률이 0.36%였어요. 0.36% 하면 얼마 안 올라갔다고 할지 모르지만 매주 누적된다는 걸 생각하면 엄청난 상승률이에요. 문재인 정부 때 가장 많이 올라갔을 때가 0.47%였어요. 즉 문재인 정부 이후 최고 많이 올라간 거지요. 그러니까 지표들은 지금 상승세를 말하고 있어요.
근데 이게 대세가 됐다고 단정하기는 어려운데 가격이 상승하면 거래량이 증가하거든요. 보통 투기가 일어날 때 서울은 거래량이 1만 건 넘어요. 지난 3월에 만 건이 넘었어요. 오세훈 서울시장이 토지거래허가제를 2월에 풀었잖아요. 3월에 토허제를 다시 지정하니 4월은 5,400건으로 줄었어요. 5월은 아직 통계가 완성 안 됐는데 8천 건 정도 될 것 같아요. 거래하고 나서 한 달 안에 신고 해야 되거든요. 1만 건이 안 된 거죠. 아직 거래가 들끓고 있다고 보긴 어려워요. 근데 사람들은 미래에 가격이 올라갈 거라고 예상해요.
이게 소위 말하는 진보 정권이 집권하면 올라간다고 그랬고 또 언론들도 계속 올라간다고 하잖아요. 이러니까 분위기를 만들어가는 측면이 있고 그 분위기에 편승해서 사람들이 놀라서 '나도 사야 되는 거 아니야'라면서 몰려드는 경우도 있고요. 또 이재명 대통령이 후보 때 부동산 메시지가 약했거든요. 여러 가지가 복합적으로 해서 지금 올라가는 걸로 보여요."
- 심리의 영향이 큰가요?
"심리가 작용하죠. 부동산은 특히 사람들이 지금 올라갈 거라고 예상하면 1년 후에 살 사람도 지금 살려고 한단 말이에요. 그럼, 수요가 늘어나니까 가격이 올라가죠. 그걸 자기실현적 예언이라고 그러는 데 자기실현적 예언이 잘 통하는 영역이 부동산이거든요. 근데 경제가 뚜렷이 좋아지는 것도 아니죠. 그러니 아직 두고 봐야 하긴 하는데 분위기는 심상치 않죠."
- 언론은 올라가는 걸 원할까요?
"주류 언론은 원하죠. 예를 들어 서울 신문을 호반건설이 소유하고 있죠. 방송사 SBS도 태영건설이 지주회사이고요. 건설사 입장에서는 가격이 계속 올라가야 더 비싸게 분양할 수 있고 사업의 기회도 생기죠. 언론은 아파트 분양 광고가 광고 수입의 큰 비중을 차지하니까 건설사의 이해관계를 대변하죠. 금융사는 어떨 것 같아요?"
- 올라가야 대출받으니 올라가길 원하겠죠.
"맞아요. 금융사는 어떻게 해든지 대출을 더 많이 해주고 싶어하는데 가격이 올라가면 그게 가능해요. 그러니까 건설사와 금융사는 가격이 계속 올라가는 걸 바라고 있고 이들이 언론을 굉장히 좌지우지하고 있어요. 또 이재명 대통령이 후보 시절에 '내가 부동산 투기를 뿌리 뽑겠다'라는 얘기를 안 하고 주로 세금은 건드리지 않고 공급을 충분히 해서 주거를 안정시키겠다고 했거든요. 그러니 부동산에서 발생하는 투기이익은 그냥 놔둘 것 같다는 기대가 생긴 것이고 이런 요인들이 합쳐져서 지금 서울 아파트 가격을 끌어 올린다고 봐야할 거 같아요."
진보정권에서 집 값 상승, 우연일까
- 노무현 정부나 문재인 정부에서 집값 상승이 있었죠. 그리고 이재명 정부가 시작되고 또 오르는데 우연일까요?
"집값은 사이클이 있어요. 예를 들어 외환위기 때 집값이 폭락했잖아요. 김대중 정부에서 경기부양을 목적으로 부동산 규제를 엄청나게 풀었어요. 금융기관도 주택담보대출 위주의 대출을 해주기 시작했고, 경제도 좋아지기 시작했어요. 이런 이유 때문에 집값이 올라갔고, 노무현 정부 초기에도 이런 분위기는 계속 이어졌어요. 그러나 제대로 된 정책을 실행하면 안정시킬 수 있어요. 노무현 정부 초기에는 제대로 된 정책을 추진하고 효과를 보다가 한번 후퇴하는 바람에 투기의 바람이 거세게 불게 되었어요.
글로벌 금융위기 이후에 이명박 정부는 부동산에 불붙이려고 엄청 노력했어요. 근데 방화에 실패했어요. 박근혜 정부 때는 '빚내서 집 사라', '빚내서 세 살라'라는 걸 추진했는데 그것의 결과로 2015년부터 집값이 서서히 올라가기 시작했어요. 그리고 문재인 정부가 들어온 거예요. 상승 국면에 진보가 정권을 잡은 거죠. 그래도 정책을 어떻게 하느냐에 따라 그걸 막을 수 있는데, 문재인 정부는 그걸 잘못했어요. 문재인 정부에서 가격이 2배 이상 오른 이유는 정책 실패 때문이라고 봐요."
- 노무현 정부나 문재인 정부는 세금으로 집값 잡으려고 했잖아요. 그게 맞을까요?
"세금으로만 집값 잡을 수는 없지만, 부동산에서 가장 중요한 보유세가 낮으면 집값을 잡기가 쉽지 않아요. 자기가 사용하지 않을 부동산을 가지려는 이유가 뭐겠어요. 보유했을 때는 임대소득, 처분할 때는 매매차익을 기대하는 거잖아요. 그런데 보유세를 강화하면 보유에 부담을 느끼고 매매차익도 잘 안 생겨서 결국 부동산 수익률이 하락해요. 보유세 강화가 가격 안정에 큰 도움이 되지요.노무현 정부와 문재인 정부를 비교해보자고요.
2003년 2월에 노 대통령이 취임하잖아요. 앞서 말했듯이 김대중 정부에서 규제를 많이 풀어서 2003년에도 가격이 계속 상승했어요, 그래서 첫 종합 대책으로 10.29 대책을 발표해요. 10·29 대책은 '보유세 올리겠다.', '종합부동산세를 만들어서 원래 2006년부터 실행하려고 했는데 2005년에 실행하도록 하겠다.' 그리고 '재산세도 올리겠다.', '3주택 이상 양도소득세를 60%로 하겠다'라는 거였어요. 또 10.29 대책 전에 노 대통령이 국회 연설에서 토지 공개념 도입하는 걸 검토하겠다는 굉장히 강한 발언을 했어요. 그 결과 2004년에 집값이 굉장히 안정됐어요. 이자율이 하락하고 2003년보다 2004년의 경제성장률이 더 높았는데도요. 시장 참가자들 입장에서 생각해 보세요. 집권 초에 기대수익률 낮추는 세금 올리겠다고 했으니 이 정부에서는 부동산으로 돈 벌기는 쉽지 않겠다고 다들 전망하는 거예요. 그런데 2004년 말에 국회를 통과한 부동산 세제는 10.29 대책에서 발표한 것에 비하면 매우 약했어요. 그래서 2005년부터 다시 오른 거죠.
문재인 대통령 2017년 5월 취임하잖아요. 첫 종합 대책으로 8·2 대책을 내요. 그때는 서울 전체를 투기과열지구로 묶어서 대출을 덜 해주는 대책을 발표했어요. 다주택자 양도세 중과도 발표했는데 그건 18년 4월부터 실시한다고 했어요. 그런데 집값이 계속 올랐어요. 왜 그랬을까요? 두 가지 이유가 있었어요. 첫째는 가장 중요한 보유세 강화는 쏙 빼놓은 거예요. 또 하나는 투기과열지구에서 대출을 줄이겠다고 했지만 전세 대출을 줄이기는커녕 더 늘린 거예요. 전세대출은 다주택자들의 무이자 대출과 같은 것이거든요. 전세대출 증가가 전세가를 밀어 올리고 전세가 상승이 매매가 올리는 메커니즘이 작동하는 거예요. 또 같은 해 12.13 대책에서는 다주택자가 민간 임대주택 사업자로 등록하면 양도세, 종부세, 재산세 다 깎아주겠다고 발표했어요. 심지어 대출까지 더해주겠다고 했어요. 다주택자가 집을 내놔야 가격이 떨어지는데, 오히려 다주택자들이 집을 더 오래 보유하게 한 대책을 낸 거예요. 온갖 혜택을 주면서요.
세금, 특히 보유세 강화는 정권 초기에 하지 않으면 어려워요. 조세 강화는 인기가 없거든요. 정권의 인기가 가장 높고 가장 힘이 셀 때 세제 강화를 해야 하는데 문재인 정부는 그렇게 하지 않았어요. 나중에 강화하지만 그때는 이미 가격이 크게 올라있었고 정권의 인기도 크게 떨어져서 다주택자들은 물론 무주택자들에게도 환영받지 못했어요."
▲ ?남기업 토지+자유연구소 소장
ⓒ 이영광
"부동산 정책 기조 선명하게 제시해야"
- 더불어민주당 의원인 이춘석 국정기획위 경제2분과장은 지난 22일 기자간담회에서 최근 수도권 부동산 가격 급등과 관련해 "일시적 상황에 따라 바로 대책을 내는 것은 바람직한 것 같지 않다"고 말했어요. 일시적 상황이 맞을까요?
"이건 우리가 단언할 수는 없죠. 그걸 어떻게 정확히 내다보겠어요? 근데 지금 꿈틀거리는 건 사실이고 여러 지표가 상승하고 있다는 걸 가르키고 있기 때문에 급등에 대한 대책은 신속하게 내야 해요. 그것과 동시에 이재명 정부의 부동산 정책 기조를 선명하게 제시할 필요가 있어요. 구체적인 정책을 내지 않아도 된다고 봐요. 중요한 것은 선명한 방향성이거든요."
- 이재명 정부가 공약으로 내놓은 게 공급하겠다는 거로 기억하거든요. 공급이 필요할까요?
"꾸준한 공급은 필요합니다. 민간이 하지 않을 때는 공공이 적극적인 역할을 해야 합니다. 여기서 하나 분명하게 지적하고 싶은 것이 있어요. 뭐냐면 자칭 시장주의자는 신규 공급을 늘려야 가격이 안정된다고 말하잖아요. 그런데 2022년도에 가격이 신규 공급이 늘지 않았는데도 떨어졌어요. 이유는 금리가 올라가고 대출이 줄어들었기 때문이에요. 반면에 문재인 정부 때는 서울 아파트 신규 공급을 이명박·박근혜 정부 때보다 많이 했는데, 가격이 크게 올랐어요. 공급 부족 때문에 가격이 올라간 게 아니라는 거지요. 그러나 공급은 계속 꾸준하게 해야 합니다."
- 이준구 서울대 경제학부 명예교수는 최근 SNS를 통해 "(집값 폭등을 막지 못했던) 노무현, 문재인 정부 출범 초에는 집값이 비교적 안정세를 보인 행운을 누렸지만, 이재명 정부는 출범하자마자 심상치 않은 집 값 폭등 전조에 직면했다"라며 "특단의 조처를 취하지 않는다면 또다시 집 값이 미친 듯이 뛰는 참사가 벌어질 수 있다"고 경고했던데 뭐가 있을까죠?
"이준구 교수님은 세제에 대해 중요한 말씀 많이 하시는 분이에요. 그러므로 특단의 조치란 아마도 세제 강화와 국토 균형 발전 등을 종합적으로 제시하는 걸 말하는 거 같아요. 그런데 이재명 대통령이 후보 시절에 '세금으로 집값 안 잡겠다' 그리고 '돈 벌려고 투자하겠다는데 그걸 어떻게 막냐'라는 발언을 줄곧 했단 말이죠. 그래서 저는 이 대통령이 국민 앞에 진솔하게 설명해야 한다고 생각해요. '부동산 개혁을 하려면 세제 강화가 꼭 필요하다, 점진적으로, 피해를 최소화하면서 진행하는 방법을 찾겠다, 부동산 개혁 해야 불평등도 줄어들고 주거 안정을 이룰 수 있고 소비가 정상적으로 살아나 비로소 경제에 활력이 생긴다'라고 진정성 있게 설명해야 한다고 생각해요.
집 값이 계속 올라갈 경우 빚 엄청 내서 집 산 사람은 소비도 별로 못 해요. 집을 살 계획이 있는 무주택자들도 저축해야 하니 소비하기 어려워요. 내집 마련을 포기한 가구도 전월세가 올라가니까 소비가 줄어요. 국민 경제가 제대로 돌아가기 어려워요. 주거비를 낮춰야 해요. 그래야 청년들이 연애도 하고 결혼도 하게 되죠. 이게 다 집값에 달려 있어요. 그리고 이제는 은행도 집 사는 데 대출을 많이 해주는 영업이 아니라 생산 활동에 금융을 공급해주도록 방향 전환을 해야 한다고 봐요. 금융은 금융 자체가 무슨 생산적인 일을 하는 게 아니거든요. 생산을 돕는 금융 본연의 역할을 해야죠. 대출 규제의 필요성을 역설하면서, '회사에 금융을 많이 공급하고 주택 담보 대출은 줄이겠다, 이게 나라 경제를 살찌우는 길이다, 성장하는 길이다'라고 대통령이 주권자인 국민에게 설명해야 한다고 봐요."
* 인터뷰 이후 27일 정부는 수도권·규제지역 주택구입목적 주담대의 최대한도를 6억 원으로 제한하는 초강력 대출 규제 정책을 발표했다 - 편집자 주
- 작년에 민주당에서 나온 게 종부세 폐지였잖아요. 지금 상황에서 그건 어떻게 보세요?
"종부세 폐지는 곤란하죠. 종부세라는 틀이 낡고 수명이 다했으니 보유세를 강화하는 다른 방법을 찾겠다면 모르겠는데 그런 게 아니라면 종부세를 후퇴하면 안 되죠. 오히려 강화하는 방법을 찾아야겠죠."
"이재명 정부 반드시 성공해야"
- 앞으로 전망은 어떻게 하세요?
"이재명 정부는 반드시 성공해야 돼요. 그런데 여기서 중요한 것은 주거 안정 이루는 데 실패하면 다른 부문을 개혁하기가 어렵다는 점이에요. 문재인 정부도 부동산 안정 실패 때문에 정권이 넘어갔잖아요. 만약에 제대로 된 부동산 대책과 정책을 용기 있게 추진하지 못하고 계속 집값이 급등하면 정권이 위험해질 거예요. 검찰개혁과 남북관계의 진전도 언론개혁도 쉽지 않을 거구요. 생각해 보세요. 집값이 올라가면 언론은 가만히 있겠어요. 정권을 마구 흔들겠죠. '민생의 핵심이 부동산인데 그거 해결하지 못하면서 비판 보도하는 언론이 문제라고 하느냐, 바른말 하는 언론을 공격한다, 독재다' 등의 별 얘기가 다 나오겠죠. 그러면 민심이 흔들리고 국힘에게 다시 정권이 넘어가면 나라가 어떻게 될 것 같아요? 대한민국은 나락으로 떨어질 거예요. 다른 건 차치하고서라도 우리가 어떻게 해서 세운 정부예요? 길게는 3년, 짧게는 6개월 동안 추위와 더위와 싸워가며 광장에서 목소리를 높여 만든 정부란 말이죠. 인류 역사에서 유례가 없는 위대한 항쟁으로 만든 정부예요. 이재명 정부의 성공은 선택이 아니라 의무예요."
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