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바로 이주비 한도를 6억 원을 일괄 제한한 규제 때문인데, 이번 조치로 서울 재건축 재개발 사업이 올스톱될 가능성도 제기되고 있습니다. 건설사회부 강미선 기자 나왔습니다.
강 기자, 먼저 이주비 한도를 6억 원을 제한하는 것이 왜 문제가 되는 겁니까?
<기자> 이번 6.27 대출 규제로 앞으로 재건축·재개발 사업장 조합원들은 이주비 대출을 최대 6억 원까지 받을 수 있습니다. 2주택자는 아예 대출 자체가 불가능해졌는데요.
그런데 이미 서울 강남권은 물론이고, 강북 주요 재건 학자금대출 후 국가장학금 축 현장은 이주비가 6억 원을 훌쩍 넘는 상황입니다. 주변에 전셋집을 얻으려면 더 많은 돈이 필요란 게 현실입니다. 재개발 사업은 문제가 더 큽니다. 보통 재개발 사업은 땅 지분이 많은 조합원들이 적극 나서줘야 사업이 진행되는데, 땅이 넓건 적건 모두 다 6억 원까지 이주비를 준다면 사업을 시작할 유인이 없어지는 겁니다.
서울 주요 재건축 주택담보대출 연체 단지의 경우 조합원 절반 이상이 다주택자인 만큼, 이들 대부분이 이주비를 못 받게 되면 앞으로의 사업 진행이 사실상 '올스톱'될 수 있습니다.
그래서 이주비 대출 규제가 결과적으로 서울 주택 공급에 악영향을 미칠 것이라고 보는 겁니다.
<앵커> 강 기자가 직접 현장을 둘러보고 왔는데, 분위기는 얼마나 심각합니까?
날쌘대출<기자> 비상입니다. 당장 서울 강남구와 마포구 등 주요 재건축·재개발 단지를 돌아봤는데요.
조합원들은 격앙된 반응을 보이고 있습니다. 현장의 목소리를 잠시 들어보시겠습니다.
[김 모씨 / 강남 개포우성5단지 조합원: (대출 규제 발표를 보고) 앞으로 어려운 일이 많겠다는 걸 직감을 했죠. 근처로 가기 힘드니 신용등급6등급이하 좀 멀리 떠나던가 여기보다는 조금 나쁜데 가던가...]
[송 모씨/강남 개포우성5단지 조합원 : 경악스럽게 생각하고 있는 거에요. 이주는 나갈 수 있도록 즉 철거하고 시공이 돼서 공급을 늘릴 수 있는 그런 건데 거꾸로 공급을 죽이는...]
[임 모씨/마포 아현2구역 조합원: HUG(주택도시보증공사) 보증을 받아서 하자는 은행개인대출 거니까, 보증서 나와서 금융기관에 따라 (금리는) 다를 테고, 당연히 금리는 오르겠죠.]
전반적으로 이재명 정부의 부동산 규제가 너무 일방적이라며 반발하는 분위기였습니다.
<앵커> 앞서 한 조합원의 발언에서도 나왔지만, 시장은 이미 규제를 피할 우회를 찾고 있습니다. 서울 최대 재개발 지역 가운데 하나인 용산 한남 2구역은 이미 건설사들의 사업비 대출을 통한 규제 회피책 마련에 나섰습니다. 단독 보도, 방서후 기자입니다.
<기자> 서울 용산구 한남2구역 재개발 사업 현장.
대출 규제 시행일 이전에 관리처분인가를 받지 못하자 이주비 대출 한도가 대폭 줄었고, 이에 조합은 추가로 대출을 일으키기 위한 작업에 돌입했습니다.
재개발 사업 특성상 낡은 집에 실제로 거주하지 않아 이주비 대출을 아예 받을 수 없는 다주택자가 조합원의 대부분이기 때문입니다. [한남2구역 인근 중개업소 관계자: 이주비 대출 중에서도 기본 이주비 대출이라는 개념이 있고, 추가 이주비 대출이 있어요. 추가 이주비 대출은 시공사가 보증을 서서 해주는 개념인데, 이렇게 추가 이주비 대출을 쓰면 한도가 더 나오기 때문에 딱 6억원 밖에 못 받는 상황은 아닐 거 같아요.]
쉽게 말해 사업비 명목으로 대출을 더 받겠다는 것.
조합원 개개인의 담보가 아닌 시공사의 신용 등을 이용해 대출을 일으키고, 그 돈을 다시 조합원에게 대여하는 방식입니다.
먼저 조합원들이 보유한 물건의 소유권을 신탁사에 이전합니다.
그렇게 하나로 묶인 물건들은 일반 담보가 아닌 사업 자산으로 간주됩니다.
이렇게 되면 금융사 입장에서는 개별 조합원에게 돈을 빌려주는 게 아니라 전체 프로젝트에 투자하는 것과 비슷한 효력이 발생합니다.
조합은 이런 식으로 기존에 시공사가 약속한 LTV 150%, 가구당 최저 10억원 이상의 이주비를 조달하겠다는 목표입니다.
다만 시공사인 대우건설은 추가 이주비를 주택 구입비가 아닌 사업비로 판단해줄 지 여부가 확실치 않다며 조합의 요구에 대한 말을 아끼고 있습니다.
이에 정부와 금융당국에서는 정비사업장에 혼란을 가져다 준 이주비 대출에 대한 후속 조치를 협의 중인 것으로 전해졌습니다.
한국경제TV 방서후입니다.
<기자> 하지만 앞서 보신 방법도 '만능 열쇠'는 아닙니다. 일단, 금리가 높을 수밖에 없고 또 조합원 중에 돈을 못 갚는 사람이 생기면 그 빚을 조합원이 갚아야 하는 리스크도 있습니다. 이 방법 외에, 시공을 맡은 건설사 직접 조합에 돈을 빌려주는 것도 가능합니다. 건설사가 가진 현금을 빌려주거나 사업자 대출을 받아 '사업비' 형식으로 빌려줄 수도 있습니다.
추가로 이주비를 줄 수 있는 방법들은 열려있다는 거죠.
<앵커> 그런데, 이런 우회로를 모두가 알고 있는데, 금융당국이 이를 막을 수도 있지 않겠습니까? 금융당국 입장은 뭡니까?
<기자> 이에 대해 금융위원회에 직접 문의했는데요. 결론은 '추가 이주비 대출은 막지 않는다'입니다.
가계대출이 아니기 때문에 규제와는 무관하다는 게 금융당국의 입장입니다.
금융위 관계자는 "추가 이주비 대출은 건설사와 조합의 판단이고, 가계대출로 잡히지 않기 때문에 따로 막지는 않을 것"이란 입장을 밝혔습니다.
하지만 건설업계에서는 6억 원으로 한도를 제한한 기본 이주비 대출 자체도 사실상 사업비 대출로 보고 규제하지 말아야 한다고 주장하고 있습니다.
개인의 신용이나 담보와는 무관한 건데, 이걸 가계대출 규제로 묶으면서 전체 재건축·재개발 사업이 속도를 내지 못할 것이란 얘기입니다.
<앵커> 이재명 대통령이 분명 대선 공약으로 재건축·재개발 활성화하겠다고 했는데, 지금 상황은 오히려 정반대로 가고 있습니다. 사실상 공약 후퇴라고 봐야 합니까?
<기자> 맞습니다. 업계에서는 이미 그렇게 보고 있습니다.
이재명 대통령은 대선 공약으로 도심 재건축·재개발 활성화를 통한 공급 확대를 주요 공약으로 제시했지만, 지금 상황은 이 공약과는 정반대로 흘러나오고 있습니다.
여기에 더해, 진성준 민주당 정책위원장이 오늘 "부동산 시장 불안이 지속되면 세제 대책을 추가로 검토할 수 있다"라고 말하면서, '세금으로 집값 잡지 않겠다던 이재명 대통령의 공약이 지켜지지 않을 수 있다는 전망도 나오고 있습니다.
시장에서는 '대출을 막았으니, 다음은 양도소득세, 보유세가 순서 아니냐.' '공급으로 집값을 잡겠다고 했던 약속을, 스스로 대출 규제로 무너뜨리고 있다'라는 우려와 불만이 쏟아지고 있습니다.
<앵커> 잘 들었습니다.강미선 기자·방서후 기자 msk524@wowtv.co.kr
