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한국은행 금융통화위원회(금통위)가 기준금리를 연 2.5%로 인하하면서 ‘집값’에 미칠 영향에 관심이 쏠리고 있다.
다만, 업계 관계자들은 오는 7월 수도권에 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 적용을 앞둬 집값에 미치는 영향은 제한적이는 전망을 내놓고 있다.
한은 금통위는 지난 29일 통화정책방향 회의를 열고 기준금리를 연 2.75%에서 2.50%로 0.25%포인트 인하했다. 한은이 올해 경제성장률 전망치를 1.5%(2월)에서 0%대 수준으로 낮출 만큼 경기 침체 우려가 깊은 상황을 농협 대출 상담 반영한 것으로 풀이된다.
일반적으로 금리인하는 주택시장에 상승요인으로 작용한다. 하지만 오는 7월부터 스트레스DSR 3단계 조치가 시행되면 주택담보대출 한도가 감소하는 만큼 전문가들은 수도권 주택시장에서 수요 둔화가 일부 나타날 것으로 내다봤다.
31일 금융당국에 따르면 스트레스DSR 3단계 시행 조치 이후 은행권·제2 제도권금융 금융권 등 전 업권 가계대출에 적용되는 스트레스금리(가산금리)가 1.5%로 상향된다. 실제 대출 금리가 높아지는 것은 아니지만, DSR을 산정할 때 가산금리가 부과돼 대출 한도가 축소되게 된다.
일례로 연소득 5000만원 차주가 30년 만기, 원리금균등상환, 연 4.2% 금리 조건으로 수도권에서 주담대를 받으면 변동형의 경우 2단계에서 한 제일은행 지점 도가 2억9700만원인데 3단계에서는 2억8700만원으로 1000만원(3%)이 줄어든다. 5년간 금리가 고정되고 이후 금리가 변동되는 혼합형에서는 한도가 1700만원(5%) 줄어 감소 폭이 더 크다.
5년마다 금리가 바뀌는 주기형의 경우 3억2700만원에서 900만원(3%) 줄어들게 된다. 신용대출은 잔액이 1억원을 초과하는 경우에만 스트 아파트 매매 레스 금리가 부과된다.
다만, 지방은 6개월간 유예해 종전처럼 2단계 가산금리 0.75%가 적용된다.
전문가들은 주택담보대출 문턱이 높아진 만큼 DSR 시행 이후 서울을 비롯한 수도권 아파트 매매 거래량 감소 속도는 더욱 빨라질 것으로 예상된다.
박원갑 KB부동산 수석전문위원은 “서울 아파트 거래량은 3 대출신용불량 월이 피크일 가능성이 높다. 대출규제 시행 이전에 집을 사려는 수요가 한꺼번에 몰리는 ‘선소비’ 현상이 나타난 상황”이라며 “하반기에는 수요가 둔화되며 거래량은 줄어들 것”이라고 내다봤다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장도 “소득이 낮거나 종전 대출 총액이 많은 차주는 추가 주택 구매가 제한될 가능성이 있고, (DSR 규제가) 무리한 영끌을 막는 효과는 있다”며 “투기적 거래 감소에는 긍정적 영향을 줄 수 있겠다”고 전망했다.
일각에서는 DSR 규제에 따른 거래량 감소에도 ‘똘똘한 한 채’를 찾는 강남권 고가 단지 매수 흐름은 계속 나타날 것이란 의견도 나온다. 강남권 등 서울 내 상급지 교체 선호지역은 이미 토허구역으로 묶여 갭투자가 불가능한 데다가 자기 자본을 갖고 이동하는 수요에 대한 대출 규제 효과가 제한적이라는 이유에서다.
DSR 3단계 적용 유예가 적체된 비수도권 지방의 미분양 해소에 도움이 될 지에 대해선 신중한 전망도 나왔다. 앞서 건설업계는 정부에 한국토지주택공사(LH)를 통한 지방 미분양 3000호 매입 외에도 지방 미분양 단지의 DSR 3단계 예외를 요청한 바 있다.
한 업계 관계자는 “차등금리 적용이 상대적으로 지방에는 유리하지만 시장 수요에 영향을 미치려면 그 정도가 커야 한다”며 “집을 살 생각이 없던 사람들에게 집을 살 생각을 갖도록 만드는 여파가 아니라면 단기적으로는 시장 수요에 영향은 미미할 것”이라고 진단했다.
